Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to zawodowa działalność polegająca na wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez klienta umowy sprzedaży, kupna lub najmu nieruchomości. Reguluje ją ustawa o gospodarce nieruchomościami, a podstawą współpracy jest zawsze umowa pośrednictwa zawarta na piśmie. Poniżej znajdziesz, co dokładnie obejmuje ta usługa i jak sprawdzić osobę, której zamierzasz powierzyć najdroższą transakcję w życiu.
Czym zajmuje się pośrednik w obrocie nieruchomościami
Czynności pośrednictwa to znacznie więcej niż skojarzenie dwóch stron. W praktyce obejmują:
- analizę rynku i ustalenie realnej ceny ofertowej nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych
- weryfikację stanu prawnego nieruchomości, w tym księgi wieczystej
- przygotowanie oferty nieruchomości, sesji zdjęciowej i publikację ogłoszeń
- selekcję zainteresowanych i organizację prezentacji
- prowadzenie negocjacji ceny nieruchomości między stronami
- kompletowanie dokumentów do aktu notarialnego i obsługę transakcji aż do wydania nieruchomości
Pośrednik działa w imieniu i na rzecz klienta, z którym podpisał umowę. To rozróżnienie ma znaczenie: jeśli umowę pośrednictwa zawarł sprzedający, pośrednik reprezentuje jego interes, choć obie strony obsługuje rzetelnie.
Czy pośrednik musi mieć licencję
Nie — i to jest najważniejsza rzecz, jaką powinien wiedzieć klient. Do 2013 roku zawód pośrednika był regulowany: wymagał licencji zawodowej, a osoby uprawnione figurowały w centralnym rejestrze pośredników. Deregulacja zniosła ten obowiązek. Dziś pośrednictwo w obrocie nieruchomościami może prowadzić każdy przedsiębiorca, który zarejestruje działalność gospodarczą.
Deregulacja obniżyła barierę wejścia do zawodu, ale przerzuciła ciężar weryfikacji na klienta. Skoro nie ma państwowego rejestru, to Ty musisz sprawdzić, komu powierzasz sprawę.
Jeden wymóg ustawowy pozostał i jest kluczowy: obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Pośrednik prowadzący działalność musi je posiadać, a na żądanie klienta okazać dokument potwierdzający jego zawarcie.
Jak sprawdzić pośrednika przed podpisaniem umowy
Zanim podpiszesz cokolwiek, poproś o cztery rzeczy:
- Polisę OC — aktualną, z widoczną sumą gwarancyjną i okresem obowiązywania.
- Wpis do CEIDG lub KRS — potwierdza, że masz do czynienia z zarejestrowanym przedsiębiorcą, a nie osobą działającą dorywczo.
- Wzór umowy pośrednictwa do spokojnego przeczytania w domu, przed spotkaniem.
- Referencje i historię transakcji w Twojej okolicy — pośrednik znający lokalny rynek nieruchomości wyceni ją trafniej niż ktoś działający w całym województwie.
Wartościowym, choć nieobowiązkowym sygnałem jest przynależność do stowarzyszenia zawodowego i praca zgodnie z kodeksem etyki zawodowej. To dobrowolne zobowiązanie do standardów, których ustawa już nie narzuca.
Obowiązki pośrednika wobec klienta
Deregulacja zniosła licencję, ale nie zniosła odpowiedzialności. Pośrednik prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odpowiada za staranność zawodową i za szkodę wyrządzoną klientowi.
Do podstawowych obowiązków należy rzetelne poinformowanie o stanie prawnym i faktycznym nieruchomości. Jeśli w księdze wieczystej widnieje hipoteka, służebność albo roszczenie, klient ma się o tym dowiedzieć przed podjęciem decyzji, a nie u notariusza. To samo dotyczy wad, o których pośrednik wie — zatajenie ich obciąża jego, nie tylko sprzedającego.
Drugi obowiązek to działanie w interesie klienta, z którym zawarto umowę. Pośrednik nie może wykorzystywać wiedzy o nieruchomości ani o sytuacji stron przeciwko własnemu zleceniodawcy, ani ujawniać informacji objętych poufnością.
Trzeci to dokumentowanie czynności pośrednictwa. Przy sporze o wynagrodzenie liczy się to, kogo biuro faktycznie skierowało na prezentację i kiedy — dlatego rzetelne biuro prowadzi ewidencję okazań nieruchomości i przedstawia ją na żądanie.
Jeśli mimo tego dojdzie do szkody, klient ma roszczenie do ubezpieczyciela w ramach obowiązkowego ubezpieczenia OC. To jedyne realne zabezpieczenie finansowe, jakie ustawa dziś przewiduje — i powód, dla którego polisy trzeba żądać, zanim podpiszesz umowę pośrednictwa.
Umowa pośrednictwa – forma i treść
Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Ustne ustalenia nie tworzą skutecznego zobowiązania — ani po stronie pośrednika, ani po Twojej.
Sprawdź w niej przede wszystkim:
- zakres czynności, do których zobowiązuje się pośrednik
- wysokość i sposób naliczania wynagrodzenia oraz moment, w którym staje się należne
- czas obowiązywania umowy i warunki wypowiedzenia
- czy umowa jest otwarta, czy na wyłączność — szczegóły tego wyboru rozpisaliśmy w tekście o umowie pośrednictwa na wyłączność
Umowa rezultatu czy starannego działania
To pytanie wraca w sporach o prowizję. Umowa pośrednictwa jest co do zasady umową starannego działania — pośrednik zobowiązuje się prowadzić czynności profesjonalnie, ale nie gwarantuje, że nieruchomość zostanie sprzedana w konkretnym terminie ani za konkretną kwotę. Rynek nieruchomości zależy od czynników, których żadne biuro nie kontroluje.
Strony mogą jednak powiązać wynagrodzenie z rezultatem, czyli z doprowadzeniem do zawarcia umowy. W praktyce tak wygląda większość umów w obrocie mieszkaniowym: prowizja jest należna wtedy, gdy transakcja dochodzi do skutku. Zapis ten powinien być w umowie jednoznaczny.
Czy pośrednik może pobierać wynagrodzenie od obu stron
Może, jeśli zawarł umowę z każdą ze stron i obie o tym wiedzą. Problemem nie jest samo dwustronne wynagrodzenie, tylko sytuacja, w której klient dowiaduje się o nim po fakcie. Zapytaj wprost, czy biuro nieruchomości pobiera prowizję również od drugiej strony — rzetelne biuro odpowie bez wahania. Zasady naliczania opisaliśmy szerzej w tekście o prowizji biura nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Czy muszę korzystać z pośrednika przy sprzedaży nieruchomości?
Nie, sprzedaż nieruchomości bez pośrednika jest w pełni legalna. Biuro przejmuje jednak wycenę, marketing, selekcję kupujących, negocjacje i formalności — czyli wszystko to, co przy samodzielnej sprzedaży pochłania najwięcej czasu i najczęściej kosztuje na cenie.
Czym różni się pośrednik od agenta nieruchomości?
W praktyce niczym — „agent nieruchomości” to potoczna nazwa tej samej roli. Ustawa posługuje się określeniem pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Czy umowa pośrednictwa może dotyczyć najmu?
Tak. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami obejmuje sprzedaż, kupno oraz najem, w tym lokali użytkowych i gruntów. Zakres zawsze wynika z treści umowy.
Co zrobić, gdy pośrednik nie wywiązuje się z umowy?
Zacznij od pisemnego wezwania do wykonania obowiązków wskazanych w umowie. Jeśli to nie zadziała, masz drogę wypowiedzenia na warunkach z umowy, a w razie szkody — roszczenie objęte obowiązkowym ubezpieczeniem OC pośrednika.
Zastanawiasz się, czy sprzedać nieruchomość samodzielnie, czy z biurem? Zadzwoń: +48 691 899 300, napisz na kontakt@gobud-nieruchomosci.pl albo zgłoś nieruchomość do wyceny — pokażemy, jak wygląda realna cena transakcyjna w Twojej okolicy i co jako biuro nieruchomości w Gorzowie bierzemy na siebie, zanim cokolwiek podpiszesz.
